连云港县级地区的“地皇”们,你们站住!

来源：连云港大话楼市发布时间：2017-10-18 15:34:45

这是个“炮火连天”的时代，也是“地皇乱蹿”的时期。昨日下午，灌云20宗经营性用地（6宗住宅用地、1宗批发零售和13宗商服用地）举行网络土拍，诞生了1628元/平米的较高楼面价（县城2017-1号是内定地块，不做比较），具体结果如下：

我们可以发现，今年的土拍市场相较于去年越发热闹、遍地开花。名企不在局限于市区，纷纷前往县级地区攻城略地。竞争者多了，价格自然就上去了，于是这些县级地区诞生了区域“地皇”，县级地区的开发商们终于迎来了他们的“狂欢”。理论上，地皇泛滥是货币泛滥的结果，地皇推高了房价，房价助攻了地皇，往往反复互相提升估值，这即是“房价-地价”的正反馈。资产的本质是一种预期。在2016年，预期是死了都要买。在2017年，现实是：不买就死，买了是等死。

众所周知，连云港的市区目前正在实施限价。限价是政府基于成本的物价核算。市区的“地皇们”与现在被限价的楼盘，在成本结构上有所区别，那么，这个“限价”其实是动态的。而诸如东海、灌云和灌南这些县级地区，并没有“限价”政策。没有了这一“紧箍咒”，这些县级地区的开发商们更有吆喝的空间。至少这些县（区）级地区的地皇们成功解放了那些深陷困境的中小房企，那些中小房企一定是颔首相庆。但接下来的市场恐怕要乘机出逃，因为未来的市场已经不属于他们。

那地皇的房企会不会让自己成了掉入陷阱的救美英雄呢？

大家知道，如今东海、赣榆等地的楼市是较为“火热”，由于过去土地供应不足导致部分地区“供不应求”。根据上图所示，从2016年至今，这些县（区）级地区销售面积基本有所上扬，而销售面积的同比增速已经慢慢下降，那未来还会继续下降吗？如果土地供应增加，并且能够及时上市，那么销售面积是可以保持稳定的。

摆在眼前的事实却是，越来越多的灌云、赣榆等县（区）级地区的人口选择在市区安家。可以说，这些地方的人口是净流出的，哪里来的人口去支撑新增入市的房源呢？没有需求就制造需求。于是，我们看到灌云、东海的大范围拆迁，用发放的“房票”为商品房买单。在有限的购房需求下，这些地区卖得好就好比割韭菜，割了一茬，割到根了，要多个几年长出新芽出来。毕竟没有拆迁，就没有大范围增量需求。过去的市场透支，也意味着未来的销售缩量。没有足够的量，当然就没有期望的价。

如果连云港房价再上一个台阶，那么地皇命运无虞，如果连云港房价维持目前的格局，有些区域的地皇，还能笑而不语，而有的地皇，只能落花流水春去也。

在“炮火连天”的时代里，谁让你忘掉过去，谁就是你的未来。

在“地皇乱窜”的时期里，下一个地皇的出现，或许才能拯救当下地皇。

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